房产证办不下来的原因可能有很多，以下是一些常见的原因：
未取得规划审批的项目
房地产开发必须取得各部门的审批意见和规划部门的建设规划，如果没有取得这些审批，项目就无法通过验收，进而无法办理房产证。
质量检验不合格的房子
根据《建设工程质量管理条例》，房屋必须通过相关部门的验收才能交付使用。如果房屋存在质量问题，无法通过验收，则无法办理房产证。
被开发商抵押的房子
开发商在开发过程中可能会将部分房产抵押给银行或其他金融机构。如果购房者购买的是这些被抵押的房产，且抵押未解除，则无法办理房产证。
手续不全
办理房产证需要一系列手续，包括竣工验收备案表和面积实测报告等。如果这些手续不齐全，房产证就无法办理。
开发商不正规操作
开发商如果在任何一个环节存在违规操作，如未缴纳土地出让金、未取得合法土地使用权证、未办理预售登记等，都可能导致房产证无法办理。
项目处于抵押状态
如果房屋在销售过程中存在抵押，且未及时解除抵押，购房者将无法办理房产证。
项目竣工验收未通过
房屋必须通过竣工验收才能办理房产证。如果项目未通过验收，则无法进行产权登记。
开发商未缴纳契税
开发商需要代收并缴纳契税，如果未及时缴纳，将影响房产证的办理。
商品房面积误差未解决
如果房屋面积存在误差，未进行“多退少补”，则房屋最终面积无法确认，产权登记也无法办理。
代办流程问题
如果代办人员在办理房产证过程中存在违规操作，也可能导致房产证无法办理。
小产权房或拆迁安置房
小产权房由于土地性质问题，无法办理正规的房产证。拆迁安置房如果手续不全或程序不合规，也会导致房产证无法办理。
综上所述，房产证办不下来的原因多种多样，购房者应仔细了解项目情况，确保购房前所有手续和证件齐全，以避免后期纠纷。